Стоимость продажи таймшера
График работы: Пн-Пт
Заказать обратный звонок
Экспертиза и оценка таймшер при подготовке к продаже
Эту статью мы разделим на две части. Первую часть мы посвятим в целом разъяснению, зачем нужна экспертиза и оценка при выставлении на торги, во второй мы разъясним ее технические характеристики и правовой смысл.
ЧАСТЬ 1
В нашей презентации и в этой статье мы часто будем сравнивать Таймшер с автомобилем, потому что у этих субъектов рынка очень много общего, и сами рынки во многом функционируют по схожим принципам. Это предметы роскоши, они бывают дорогие и дешевые. Они могут быть готовы к использованию или нет. Оба субъекта способны менять свою цену в зависимости от времени: дорожать или дешеветь. И наконец, оба этих субъекта требуют систематических капиталовложений: автомобиль нужно постоянно обслуживать, Таймшер имеет ежегодное содержание, то есть сходств и рыночных особенностей так много что принципы, по которым они продаются и обслуживаются, абсолютно идентичны. Если вы зайдете на сайты по продаже автомобилей, то вы увидите бесконечное количество вариантов автомобилей. Вы увидите их изображения, технические характеристики.
Но в целом какую информацию об их состоянии вы получите? Безусловно, хозяин автомобиля что-то напишет о нем. Но насколько этой информации можно доверять? Подчас и сам хозяин может не знать о реальном состоянии своего автомобиля. И еще один вопрос: какова справедливая цена выставленного на продажу автомобиля? Средняя цена ясна, ее можно увидеть, если провести анализ цен в целом той или иной марки. Но во многом цена зависит от состояния, а, как мы уже выяснили, информация о состоянии автомобиля относительна. Пока мы не увидим автомобиль, не проведем его диагностику, прояснить такие вопросы, как качество и цена, невозможно. А если этот автомобиль находится не в вашем городе, а где-нибудь за океаном? Как тогда принимать решение о покупке автомобиля, если нет даже возможности проверить его качество и покупать его нужно практически наугад?
И еще вопрос цены. Покупатель всегда хочет купить дешевле, продавец хочет продать дороже. Это нормальное желание. Но иногда наши желания не совпадают с реальностью. И когда это происходит, то нереально оценивающий свои шансы продавец остается со своим товаром, а нереально оценивающий продукт покупатель, так никогда его и не купит. Потому что та цена, которую он готов заплатить, не соответствует стоимости товара. Но, когда известна истинная цена, хочет продавец или нет, он не получит больше. И, если он реально оценивает шансы на продажу и хочет продать товар, у него нет иного выбора, кроме как смириться с тем, что его товар стоит столько, сколько он стоит. В такой же ситуации и покупатель: он или покупает, или ищет товар дешевле. Но давайте представим, что на том же сайте по продаже автомобилей есть информация от авторитетной организации, которая заявляет реальные характеристики автомобиля и реальную цену. Причем эта авторитетная организация берет на себя финансовую ответственность за качество предоставляемой информации. Нет сомнений, что вы обратите внимание сначала на этот автомобиль.
Зачем тратить время на кота в мешке, если есть предложение, реальность и объективность которого не подвергается сомнению? И не факт, что мы сами сможем качественно проверить автомобиль по той причине, что у нас до момента покупки просто к нему нет доступа. Если посмотреть современные сайты по продаже автомобилей, такая практика уже применяется: экспертиза автомобиля. Уберите теперь из этого пояснения слово «автомобиль» и поставьте слово «Таймшер». Это будет описание того, как функционирует торговая система Spacebank Farlega Investments Limited. Разница только в том, что покупают и продают там Таймшеры не физические, а юридические лица. И сделки там очень часто не измеряются единичными операциями купли-продажи, а десятками или сотнями одновременно. Какова вероятность, что ваш Таймшер не то что будут рассматривать к покупке, а просто увидят, если трейдеры используют при поиске Таймшеров галочку, показать предложения с экспертизой и оценкой? Мы уверены, что ответ приходит сам по себе: никогда. Шанс продать Таймшер без экспертизы и оценки в системе Spacebank Farlega Investments Limited - это не ноль, это отрицательное значение.
Это возможно только в том случае если трейдеры покупателя и продавца находятся в одном городе, и только потому, что часто Таймшеры без экспертизы и оценки стоят очень дешево. Ближайшие к нам покупатели - это Западная Европа, это даже не город, и не область, и не одна страна. Поэтому, если мы задаемся вопросом, нужна ли нам экспертиза и оценка. то можно поставить знак равно между значениями.
ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ
ЭКСПЕРТИЗА
Экспертиза сертификата - это совокупность юридических действий, направленных на установление подлинности, статуса и состояния сертификата в настоящее время. Таймшер изменяется с течением времени, и эти изменения могут иметь как положительный, так и отрицательный характер. Например, маркетинговые Таймшеры могут стать недействительными в связи с окончанием срока действия. Однако трастовая компания может продлять срок действия маркетингового Таймшера, а может согласно уставу клуба этого не делать. Только профессиональные юридические компании, которые специализируются на обслуживании индустрии Таймшера, могут точно установить юридическое состояние Таймшера и последствия его дальнейшего использования. Если собственник никогда не отдыхал по своему Таймшеру, он не знает, является ли он подлинным. Возможно, у собственника Таймшера на руках находится красивая бумага, которая ничем не обеспечена. Курорт, выпустивший сертификат, может быть реорганизован и трансформирован в новую клубную систему. У клиента есть формальное членство, однако юридическое лицо, выпустившее сертификат, уже не существует. В этом случае необходимо совершить ряд юридических процедур для того, чтобы беспрепятственно пользоваться своей собственностью. Если у собственника на руках бессрочный сертификат, то возможно появление проблем с управленческими взносами. Задолженность по их оплате обычно приводит к приостановлению или аннулированию членства. Экспертиза способна выявить все обременения, связанные с Таймшером клиента. В некоторых случаях (потеря сертификата) экспертное заключение будет являться единственным документом, который подтвердит право собственности.
Основная задача экспертизы – определить правовой статус и финансовое состояние Таймшера. Анализ производится по трем основным позициям:
• Срочный/бессрочный. В системе клубного отдыха принято считать маркетинговыми Таймшерами членство сроком действия менее 20-ти лет и не имеющими ежегодного содержания. Полными Таймшерами «fee simple» являются те, продолжительность действия которых превышает 20 лет. Срочные и бессрочные Таймшеры оцениваются по разным методикам. Для установления рыночной цены очень важны корректные экспертные данные.
• Оплаченный/неоплаченный. Этот юридический статус имеет огромное значение для процедуры продажи сертификата. Оплаченный и неоплаченный Таймшер имеют разную стоимость. Этот юридический статус имеет очень тонкие нюансы в трактовке. Например, собственник приобрел у рыночного агента Таймшер, но по каким-то причинам заплатил сумму на 15-20% меньше полной стоимости. Формально недоплата считается показателем того, что Таймшер имеет статус неоплаченного. Такая ситуация возникает, когда торговец не получает свое комиссионное вознаграждение (которое обычно составляет 15-20%). Однако деньги за сертификат (80% платежа) попали на курорт. Это значит, что необходимо совершить ряд юридических процедур для приведения сертификата в статус оплаченного. Формально клиент заплатил на 20% меньше, однако торговец, возможно, уже не существует как юридическое лицо. Более сложная ситуация может возникнуть в том случае, если клиент заплатил все деньги, а торговец не перечислил их на курорт. Курорт может подтвердить эмиссию сертификата, однако документ будет носить статус неоплаченного. В данном случае речь идет о банальном мошенничестве со стороны торговца. Еще один пример связан с задатком за сертификат. Покупатель вносит задаток, а затем изменяет свои намерения. Однако если он не купит Таймшер, то пропадут средства, потраченные на задаток. Одним из выходов может быть выставление на торги неоплаченного сертификата.
• Действующий/недействующий. Эти понятия также имеют свои юридические нюансы. Некоторые сертификаты могут формально считаться недействующими, так как их срок закончился. Однако устав курорта позволяет продлевать сроки действия сертификатов по желанию клиента на платной основе. В таком случае достаточно совершить определенные юридические действия (обновить информацию в реестре), после чего сертификат получает статус действующего. Некоторые сертификаты могут переходить из разряда бессрочных в разряд срочных. В таком случае у клиента на руках формально находится действующий сертификат. Однако фактически срок действия может завершиться, и Таймшер превращается в недействующий. Также на статус влияет наличие либо отсутствие задолженности по административным платежам.
ОЦЕНКА
Оценка сертификата – это комплекс юридических и финансовых процедур, производимый для установления актуальной цены Таймшера. Специалисты трастовой компании-партнера оценивают рыночную стоимость сертификата на основании комплекса факторов и условий.
Оценка необходима для того, чтобы определить актуальную стоимость сертификата. Многие клиенты считают, что их Таймшер стоит столько, сколько они заплатили за него при покупке. Однако в реальности все складывается иначе. На цену сертификата влияет гораздо больше факторов, чем можно себе представить.
Во-первых, существуют фундаментальные ценообразующие моменты – клуб, курорт, класс апартаментов, сезон и т.д.
Во-вторых, на цену влияют четыре основные переменные:
• Законодательство. По законам США, Евросоюза и Великобритании, Таймшер относится к недвижимости. Объекты недвижимости подвержены влиянию различных факторов, которые определяют права и обязанности собственника. В сертификате указано, имеет ли клиент срочное или бессрочное членство, полное право владения или неполное. Чем больше прав имеет собственник, тем выше стоимость сертификата. Законодательные нюансы влияют на реальную стоимость Таймшера. Разобраться с особенностями законов (тем более законов другой страны) могут только профессиональные юристы. На стоимость сертификата может существенно повлиять любой фактор. Например, курорт вошел в конфедерацию, и клиент получил возможность отдыхать на одном из 20-ти курортов, которые являются членами этой конфедерации. Этот фактор послужит поводом для роста стоимости сертификата. Так случилось с некогда популярным в России клубом «Sunningdail Village» (остров Тенерифе). Он вошел в конфедерацию «La Costa», в связи с чем цена этого Таймшера значительно выросла. Некоторые клиенты (особенно с большими доходами) считают, что изменение цены на несколько тысяч долларов в любую сторону не стоит того, чтобы обращать на них внимание. Однако дело не только в цене, но и в повышенном спросе на качественные Таймшеры. Аналогию можно провести с магазином электроники: покупатель хочет приобрести строго определенную модель телевизора. Однако в магазине продаются или очень большие и дорогие модели, или маленькие и дешевые. В таком случае клиент будет долго выбирать и скорее всего не совершит покупку. Но, если в торговом зале стоит именно тот телевизор, который нужен покупателю, он приобретет его без лишних раздумий.
Оценка сертификата помогает покупателю быстро принимать решение.
• Удобство использования – очень важный фактор, который влияет на цену Таймшера. На удобство влияют такие моменты, как наличие у курортов представительств в том или ином государстве, скорость работы системы бронирования и обработки информации, рейтинг курортов в системе обмена. Очень важным фактором является быстрота реагирования администрации на тот или иной запрос, а также общая компетентность управляющей компании. Например, некоторые люди могут легко выйти в Интернет, забронировать билеты, совершить авиаперелет, сесть в такси и приехать на курорт. Для других необходима поддержка администрации при совершении каждого шага (кто-то не умеет пользоваться Интернетом, не знает языка и т.п.). Уровень обслуживания и поддержки со стороны администрации курорта влияет на цену сертификата.
• Обременение. Таймшер может быть обременен задолженностью по управленческим взносам, приостановкой или аннулированием членства, окончанием срока его действия. Наши специалисты часто сталкиваются с вопросом, для чего необходим такой неполноценный сертификат. Здесь срабатывает общий рыночный закон: чем ниже качество товара, тем ниже его цена. Рассмотрим пример с квартирой. В юридической практике существует форма договора продажи квартиры с пожизненной рентой. Пожилые люди часто продают квартиру дешевле с условием выплаты пожизненного содержания. Квартира продается дешево, но покупатель будет вынужден долгие годы выплачивать средства на содержания продавца. Эта ситуация очень похожа на ситуацию с неполноценными сертификатами Таймшера. Некоторые покупатели хотят заплатить деньги и получить готовый товар. Другие желают сэкономить средства, поэтому ищут дешевые предложения. Они покупают неполноценный сертификат и обращаются в юридические компании. Юристы устраняют факторы, которые привели к неполноценности сертификата. При удачном стечении обстоятельств хороший Таймшер можно приобрести за 30-40% от его реальной цены. Таким образом, обремененный Таймшер может быть очень интересным объектом для покупки.
• Время действия клуба. Этот фактор очень тонко влияет на оценку сертификата. Таймшер «с возрастом» может становиться дороже или дешевле. Суть в том, что на любом курорте существует ограниченное количество апартаментов. Если построено 100 квартир, то на курорте не прибавится еще 100 новых апартаментов (в индустрии Таймшер курорты крайне редко расширяются). В определенный момент на курорте не остается свободных интервалов. После этого купить сертификат этого курорта можно только на вторичном рынке. Как правило, цена таких сертификатов вырастает в разы. Это обстоятельство имеет обратную сторону. Стоимость сертификата может падать, если курорт не пользуется популярностью. Когда администрация не может продать интервалы, она выставляет их на торги по более низкой цене. Владельцы сертификатов этого курорта столкнутся с тем, что их собственность дешевеет. На рынке были случаи, когда из-за падения цены курорты становились банкротами либо переквалифицировались в отель.
Некоторые клубы проводят жесткую политику в отношении задолженности по управленческим взносам. Членство должников аннулируется в кратчайшие сроки без права восстановления. В таком случае образуется равновесие спроса и предложения на сертификаты этого курорта, в результате чего цена держится на одном уровне. На ценообразование также влияют теневые трейдеры. Например, новый клуб начинает продавать свои сертификаты. Трейдеры стараются скупить их полностью и продавать по более высокой цене. В данном случае клуб несет убытки, несмотря на то, что все его интервалы проданы. Дело в том, что туристы не приезжают на курорт и не тратят там свои деньги. А этот источник дохода составляет практически половину от всех поступлений клуба. На цену сертификата может повлиять неудачное слияние курортов в конфедерацию. Это случается, когда известный курорт сливается с менее известным, который имеет большое количество свободных интервалов. Общее предложение интервалов резко увеличивается, поэтому цена становится меньше.
Все эти нюансы учитываются экспертами при проведении процедуры оценки Таймшера. Кроме того, наличие заключения об оценке повышает спрос на сертификат. Для наглядности представьте ситуацию на авторынке. Вы видите автомобиль, цена которого приемлема для вас. Однако вы не знаете техническое состояние автомобиля, его название не говорит вам ни о чем, поэтому вы не можете понять, стоит ли машина этих денег. В этом случае любой покупатель обращается к экспертам, которым он доверяет. После получения положительного заключения человек с удовольствием приобретает автомобиль. Экспертная оценка сертификатов помогает покупателю определить реальную стоимость и принять решение о покупке Таймшер.
ЧАСТЬ 1
В нашей презентации и в этой статье мы часто будем сравнивать Таймшер с автомобилем, потому что у этих субъектов рынка очень много общего, и сами рынки во многом функционируют по схожим принципам. Это предметы роскоши, они бывают дорогие и дешевые. Они могут быть готовы к использованию или нет. Оба субъекта способны менять свою цену в зависимости от времени: дорожать или дешеветь. И наконец, оба этих субъекта требуют систематических капиталовложений: автомобиль нужно постоянно обслуживать, Таймшер имеет ежегодное содержание, то есть сходств и рыночных особенностей так много что принципы, по которым они продаются и обслуживаются, абсолютно идентичны. Если вы зайдете на сайты по продаже автомобилей, то вы увидите бесконечное количество вариантов автомобилей. Вы увидите их изображения, технические характеристики.
Но в целом какую информацию об их состоянии вы получите? Безусловно, хозяин автомобиля что-то напишет о нем. Но насколько этой информации можно доверять? Подчас и сам хозяин может не знать о реальном состоянии своего автомобиля. И еще один вопрос: какова справедливая цена выставленного на продажу автомобиля? Средняя цена ясна, ее можно увидеть, если провести анализ цен в целом той или иной марки. Но во многом цена зависит от состояния, а, как мы уже выяснили, информация о состоянии автомобиля относительна. Пока мы не увидим автомобиль, не проведем его диагностику, прояснить такие вопросы, как качество и цена, невозможно. А если этот автомобиль находится не в вашем городе, а где-нибудь за океаном? Как тогда принимать решение о покупке автомобиля, если нет даже возможности проверить его качество и покупать его нужно практически наугад?
И еще вопрос цены. Покупатель всегда хочет купить дешевле, продавец хочет продать дороже. Это нормальное желание. Но иногда наши желания не совпадают с реальностью. И когда это происходит, то нереально оценивающий свои шансы продавец остается со своим товаром, а нереально оценивающий продукт покупатель, так никогда его и не купит. Потому что та цена, которую он готов заплатить, не соответствует стоимости товара. Но, когда известна истинная цена, хочет продавец или нет, он не получит больше. И, если он реально оценивает шансы на продажу и хочет продать товар, у него нет иного выбора, кроме как смириться с тем, что его товар стоит столько, сколько он стоит. В такой же ситуации и покупатель: он или покупает, или ищет товар дешевле. Но давайте представим, что на том же сайте по продаже автомобилей есть информация от авторитетной организации, которая заявляет реальные характеристики автомобиля и реальную цену. Причем эта авторитетная организация берет на себя финансовую ответственность за качество предоставляемой информации. Нет сомнений, что вы обратите внимание сначала на этот автомобиль.
Зачем тратить время на кота в мешке, если есть предложение, реальность и объективность которого не подвергается сомнению? И не факт, что мы сами сможем качественно проверить автомобиль по той причине, что у нас до момента покупки просто к нему нет доступа. Если посмотреть современные сайты по продаже автомобилей, такая практика уже применяется: экспертиза автомобиля. Уберите теперь из этого пояснения слово «автомобиль» и поставьте слово «Таймшер». Это будет описание того, как функционирует торговая система Spacebank Farlega Investments Limited. Разница только в том, что покупают и продают там Таймшеры не физические, а юридические лица. И сделки там очень часто не измеряются единичными операциями купли-продажи, а десятками или сотнями одновременно. Какова вероятность, что ваш Таймшер не то что будут рассматривать к покупке, а просто увидят, если трейдеры используют при поиске Таймшеров галочку, показать предложения с экспертизой и оценкой? Мы уверены, что ответ приходит сам по себе: никогда. Шанс продать Таймшер без экспертизы и оценки в системе Spacebank Farlega Investments Limited - это не ноль, это отрицательное значение.
Это возможно только в том случае если трейдеры покупателя и продавца находятся в одном городе, и только потому, что часто Таймшеры без экспертизы и оценки стоят очень дешево. Ближайшие к нам покупатели - это Западная Европа, это даже не город, и не область, и не одна страна. Поэтому, если мы задаемся вопросом, нужна ли нам экспертиза и оценка. то можно поставить знак равно между значениями.
ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ
ЭКСПЕРТИЗА
Экспертиза сертификата - это совокупность юридических действий, направленных на установление подлинности, статуса и состояния сертификата в настоящее время. Таймшер изменяется с течением времени, и эти изменения могут иметь как положительный, так и отрицательный характер. Например, маркетинговые Таймшеры могут стать недействительными в связи с окончанием срока действия. Однако трастовая компания может продлять срок действия маркетингового Таймшера, а может согласно уставу клуба этого не делать. Только профессиональные юридические компании, которые специализируются на обслуживании индустрии Таймшера, могут точно установить юридическое состояние Таймшера и последствия его дальнейшего использования. Если собственник никогда не отдыхал по своему Таймшеру, он не знает, является ли он подлинным. Возможно, у собственника Таймшера на руках находится красивая бумага, которая ничем не обеспечена. Курорт, выпустивший сертификат, может быть реорганизован и трансформирован в новую клубную систему. У клиента есть формальное членство, однако юридическое лицо, выпустившее сертификат, уже не существует. В этом случае необходимо совершить ряд юридических процедур для того, чтобы беспрепятственно пользоваться своей собственностью. Если у собственника на руках бессрочный сертификат, то возможно появление проблем с управленческими взносами. Задолженность по их оплате обычно приводит к приостановлению или аннулированию членства. Экспертиза способна выявить все обременения, связанные с Таймшером клиента. В некоторых случаях (потеря сертификата) экспертное заключение будет являться единственным документом, который подтвердит право собственности.
Основная задача экспертизы – определить правовой статус и финансовое состояние Таймшера. Анализ производится по трем основным позициям:
• Срочный/бессрочный. В системе клубного отдыха принято считать маркетинговыми Таймшерами членство сроком действия менее 20-ти лет и не имеющими ежегодного содержания. Полными Таймшерами «fee simple» являются те, продолжительность действия которых превышает 20 лет. Срочные и бессрочные Таймшеры оцениваются по разным методикам. Для установления рыночной цены очень важны корректные экспертные данные.
• Оплаченный/неоплаченный. Этот юридический статус имеет огромное значение для процедуры продажи сертификата. Оплаченный и неоплаченный Таймшер имеют разную стоимость. Этот юридический статус имеет очень тонкие нюансы в трактовке. Например, собственник приобрел у рыночного агента Таймшер, но по каким-то причинам заплатил сумму на 15-20% меньше полной стоимости. Формально недоплата считается показателем того, что Таймшер имеет статус неоплаченного. Такая ситуация возникает, когда торговец не получает свое комиссионное вознаграждение (которое обычно составляет 15-20%). Однако деньги за сертификат (80% платежа) попали на курорт. Это значит, что необходимо совершить ряд юридических процедур для приведения сертификата в статус оплаченного. Формально клиент заплатил на 20% меньше, однако торговец, возможно, уже не существует как юридическое лицо. Более сложная ситуация может возникнуть в том случае, если клиент заплатил все деньги, а торговец не перечислил их на курорт. Курорт может подтвердить эмиссию сертификата, однако документ будет носить статус неоплаченного. В данном случае речь идет о банальном мошенничестве со стороны торговца. Еще один пример связан с задатком за сертификат. Покупатель вносит задаток, а затем изменяет свои намерения. Однако если он не купит Таймшер, то пропадут средства, потраченные на задаток. Одним из выходов может быть выставление на торги неоплаченного сертификата.
• Действующий/недействующий. Эти понятия также имеют свои юридические нюансы. Некоторые сертификаты могут формально считаться недействующими, так как их срок закончился. Однако устав курорта позволяет продлевать сроки действия сертификатов по желанию клиента на платной основе. В таком случае достаточно совершить определенные юридические действия (обновить информацию в реестре), после чего сертификат получает статус действующего. Некоторые сертификаты могут переходить из разряда бессрочных в разряд срочных. В таком случае у клиента на руках формально находится действующий сертификат. Однако фактически срок действия может завершиться, и Таймшер превращается в недействующий. Также на статус влияет наличие либо отсутствие задолженности по административным платежам.
ОЦЕНКА
Оценка сертификата – это комплекс юридических и финансовых процедур, производимый для установления актуальной цены Таймшера. Специалисты трастовой компании-партнера оценивают рыночную стоимость сертификата на основании комплекса факторов и условий.
Оценка необходима для того, чтобы определить актуальную стоимость сертификата. Многие клиенты считают, что их Таймшер стоит столько, сколько они заплатили за него при покупке. Однако в реальности все складывается иначе. На цену сертификата влияет гораздо больше факторов, чем можно себе представить.
Во-первых, существуют фундаментальные ценообразующие моменты – клуб, курорт, класс апартаментов, сезон и т.д.
Во-вторых, на цену влияют четыре основные переменные:
• Законодательство. По законам США, Евросоюза и Великобритании, Таймшер относится к недвижимости. Объекты недвижимости подвержены влиянию различных факторов, которые определяют права и обязанности собственника. В сертификате указано, имеет ли клиент срочное или бессрочное членство, полное право владения или неполное. Чем больше прав имеет собственник, тем выше стоимость сертификата. Законодательные нюансы влияют на реальную стоимость Таймшера. Разобраться с особенностями законов (тем более законов другой страны) могут только профессиональные юристы. На стоимость сертификата может существенно повлиять любой фактор. Например, курорт вошел в конфедерацию, и клиент получил возможность отдыхать на одном из 20-ти курортов, которые являются членами этой конфедерации. Этот фактор послужит поводом для роста стоимости сертификата. Так случилось с некогда популярным в России клубом «Sunningdail Village» (остров Тенерифе). Он вошел в конфедерацию «La Costa», в связи с чем цена этого Таймшера значительно выросла. Некоторые клиенты (особенно с большими доходами) считают, что изменение цены на несколько тысяч долларов в любую сторону не стоит того, чтобы обращать на них внимание. Однако дело не только в цене, но и в повышенном спросе на качественные Таймшеры. Аналогию можно провести с магазином электроники: покупатель хочет приобрести строго определенную модель телевизора. Однако в магазине продаются или очень большие и дорогие модели, или маленькие и дешевые. В таком случае клиент будет долго выбирать и скорее всего не совершит покупку. Но, если в торговом зале стоит именно тот телевизор, который нужен покупателю, он приобретет его без лишних раздумий.
Оценка сертификата помогает покупателю быстро принимать решение.
• Удобство использования – очень важный фактор, который влияет на цену Таймшера. На удобство влияют такие моменты, как наличие у курортов представительств в том или ином государстве, скорость работы системы бронирования и обработки информации, рейтинг курортов в системе обмена. Очень важным фактором является быстрота реагирования администрации на тот или иной запрос, а также общая компетентность управляющей компании. Например, некоторые люди могут легко выйти в Интернет, забронировать билеты, совершить авиаперелет, сесть в такси и приехать на курорт. Для других необходима поддержка администрации при совершении каждого шага (кто-то не умеет пользоваться Интернетом, не знает языка и т.п.). Уровень обслуживания и поддержки со стороны администрации курорта влияет на цену сертификата.
• Обременение. Таймшер может быть обременен задолженностью по управленческим взносам, приостановкой или аннулированием членства, окончанием срока его действия. Наши специалисты часто сталкиваются с вопросом, для чего необходим такой неполноценный сертификат. Здесь срабатывает общий рыночный закон: чем ниже качество товара, тем ниже его цена. Рассмотрим пример с квартирой. В юридической практике существует форма договора продажи квартиры с пожизненной рентой. Пожилые люди часто продают квартиру дешевле с условием выплаты пожизненного содержания. Квартира продается дешево, но покупатель будет вынужден долгие годы выплачивать средства на содержания продавца. Эта ситуация очень похожа на ситуацию с неполноценными сертификатами Таймшера. Некоторые покупатели хотят заплатить деньги и получить готовый товар. Другие желают сэкономить средства, поэтому ищут дешевые предложения. Они покупают неполноценный сертификат и обращаются в юридические компании. Юристы устраняют факторы, которые привели к неполноценности сертификата. При удачном стечении обстоятельств хороший Таймшер можно приобрести за 30-40% от его реальной цены. Таким образом, обремененный Таймшер может быть очень интересным объектом для покупки.
• Время действия клуба. Этот фактор очень тонко влияет на оценку сертификата. Таймшер «с возрастом» может становиться дороже или дешевле. Суть в том, что на любом курорте существует ограниченное количество апартаментов. Если построено 100 квартир, то на курорте не прибавится еще 100 новых апартаментов (в индустрии Таймшер курорты крайне редко расширяются). В определенный момент на курорте не остается свободных интервалов. После этого купить сертификат этого курорта можно только на вторичном рынке. Как правило, цена таких сертификатов вырастает в разы. Это обстоятельство имеет обратную сторону. Стоимость сертификата может падать, если курорт не пользуется популярностью. Когда администрация не может продать интервалы, она выставляет их на торги по более низкой цене. Владельцы сертификатов этого курорта столкнутся с тем, что их собственность дешевеет. На рынке были случаи, когда из-за падения цены курорты становились банкротами либо переквалифицировались в отель.
Некоторые клубы проводят жесткую политику в отношении задолженности по управленческим взносам. Членство должников аннулируется в кратчайшие сроки без права восстановления. В таком случае образуется равновесие спроса и предложения на сертификаты этого курорта, в результате чего цена держится на одном уровне. На ценообразование также влияют теневые трейдеры. Например, новый клуб начинает продавать свои сертификаты. Трейдеры стараются скупить их полностью и продавать по более высокой цене. В данном случае клуб несет убытки, несмотря на то, что все его интервалы проданы. Дело в том, что туристы не приезжают на курорт и не тратят там свои деньги. А этот источник дохода составляет практически половину от всех поступлений клуба. На цену сертификата может повлиять неудачное слияние курортов в конфедерацию. Это случается, когда известный курорт сливается с менее известным, который имеет большое количество свободных интервалов. Общее предложение интервалов резко увеличивается, поэтому цена становится меньше.
Все эти нюансы учитываются экспертами при проведении процедуры оценки Таймшера. Кроме того, наличие заключения об оценке повышает спрос на сертификат. Для наглядности представьте ситуацию на авторынке. Вы видите автомобиль, цена которого приемлема для вас. Однако вы не знаете техническое состояние автомобиля, его название не говорит вам ни о чем, поэтому вы не можете понять, стоит ли машина этих денег. В этом случае любой покупатель обращается к экспертам, которым он доверяет. После получения положительного заключения человек с удовольствием приобретает автомобиль. Экспертная оценка сертификатов помогает покупателю определить реальную стоимость и принять решение о покупке Таймшер.